Dans le cadre d'un bail commercial, l'équilibre contractuel repose sur un principe d'interdépendance : le bailleur met à disposition un local exploitable, et le preneur verse en contrepartie un loyer.
Néanmoins, lorsque des désordres matériels surviennent et empêchent le locataire d'exercer son activité, la question du maintien des loyers se pose de manière cruciale. Le locataire a-t-il le droit d'interrompre ses versements de sa propre initiative ?
La réponse réside dans le mécanisme juridique de l'exception d'inexécution, dont l'application demeure encadrée de manière stricte par le Code civil et la jurisprudence.
Aux termes de l'article 1719 du Code civil, le propriétaire d'un bien loué sous un statut commercial est soumis à plusieurs obligations fondamentales :
En principe, lorsque des dégradations surviennent, le locataire ne peut pas se faire justice lui-même en cessant unilatéralement d'honorer son loyer. Une telle initiative l'expose à l'acquisition de la clause résolutoire ou à un refus de renouvellement de bail pour motif grave et légitime.
L'exception d'inexécution constitue une dérogation au principe du paiement continu du loyer. Elle permet à une partie de suspendre l'exécution de son obligation si son cocontractant n'exécute pas la sienne.
Toutefois, les tribunaux apprécient ce mécanisme avec une grande rigueur. La suspension totale du loyer n'est admise que sous une condition essentielle : le bien loué doit être devenu entièrement ou quasi totalement impropre à sa destination. Si le local subit un trouble mineur ou si l'exploitation reste partiellement possible, le locataire doit continuer de payer son loyer et solliciter en justice une révision à la baisse ou l'exécution forcée des travaux.
Une décision récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10068) apporte des précisions majeures concernant l'articulation entre cas fortuit, dégradations du bien et suspension des loyers.
Une société exploite une villa à usage d'hôtel de tourisme dans le cadre d'un bail commercial. Le bien subit d'importantes dégradations causées par le passage d'un cyclone, événement constituant un cas fortuit.
Face aux désordres, le bailleur tarde à engager les travaux de remise en état nécessaires à la réouverture de l'établissement. Devant cette inertie prolongée, le locataire décide de suspendre le paiement des loyers. Plusieurs années plus tard, à l'échéance du bail, le propriétaire refuse le renouvellement sans proposer d'indemnité d'éviction, en invoquant comme motif grave et légitime le non-paiement répétitif des loyers.
La Cour de cassation donne raison au locataire. La Haute juridiction pose la règle suivante : lorsque le bien loué devient impropre à sa destination en raison d'un cas fortuit et que le bail n'est pas résilié, le locataire est fondé à invoquer l'exception d'inexécution. Cette suspension s'applique pendant la période au cours de laquelle le bailleur, une fois l'empêchement temporaire (le cyclone) disparu, s'abstient d'exécuter son obligation de remise en état du local.
Cette décision confirme que la défaillance du bailleur dans son obligation de réparation rend la suspension du loyer légitime, privant le propriétaire de la possibilité de se prévaloir d'un motif grave et légitime pour refuser le renouvellement sans indemnité.
Avant d'interrompre tout règlement, la réalisation d'un constat d'un commissaire de justice (anciennement huissier) et l'envoi d'une mise en demeure officielle au bailleur demeurent des étapes indispensables pour établir la preuve de l'impropriété des locaux.
