Exonération de plus-value immobilière : pourquoi le départ volontaire n'exempte pas du remploi légal ?

La vente d’un bien immobilier autre que la résidence principale entraîne en principe l’imposition de la plus-value réalisée, au taux forfaitaire de l’impôt sur le revenu augmenté des prélèvements sociaux. Il existe toutefois des régimes d'exonération ciblés, parmi lesquels figure celui prévu par l'article 150 U, II, 1° bis du Code général des impôts (CGI).

Ce mécanisme permet d'échapper à la taxation lors de la première cession d’un logement sous conditions strictes. Un arrêt récent de la cour administrative d’appel (CAA) de Versailles, rendu le 15 octobre 2026, rappelle avec fermeté l'inflexibilité de ce cadre : invoquer un départ volontaire pour motif économique ne permet pas d'échapper à l'obligation de remploi des fonds.

Le régime dérogatoire de l'article 150 U, II, 1° bis du CGI vise à faciliter l'accession à la propriété pour les contribuables qui ne possèdent pas leur toit. Pour en bénéficier, deux conditions cumulatives doivent être respectées :

1. La condition de non-propriété : le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la vente du bien.
2. La condition de remploi : le contribuable doit réinvestir l'intégralité ou une fraction du prix de cession dans l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à sa résidence principale, dans un délai impératif de 24 mois suivant la vente.

La fraction de la plus-value correspondant au montant effectivement réinvesti est alors exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Dans le litige tranché par la CAA de Versailles, un propriétaire avait cédé en 2018 un appartement situé à Clichy. N’ayant pas revendiqué l'exonération au moment de la signature de l'acte notarié, il avait acquitté 22 448 € au titre de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Constatant a posteriori qu'il pouvait prétendre au dispositif, le vendeur a formé une réclamation contentieuse pour solliciter la restitution intégrale des sommes versées.

Sur le principe de la régularisation, la juridiction d'appel lui a donné raison : l'absence de mention du dispositif dans l'acte de vente authentique n'interdit pas une régularisation ultérieure. Le contribuable reste recevable à demander le bénéfice de l'exonération par voie de réclamation, tant que cette démarche s'inscrit dans le délai légal (qui expire en principe le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l'exigibilité de l'impôt).

Cependant, le contribuable se heurtait à un obstacle majeur : il n'avait procédé à aucun achat immobilier de résidence principale dans le délai imparti de 24 mois.

Pour justifier le non-respect du remploi dans les 24 mois, le contribuable s'appuyait sur la doctrine de l'administration fiscale (BOFiP). Celle-ci tolère que l'exonération ne soit pas remise en cause lorsque des circonstances exceptionnelles empêchent le remploi, notamment en cas de rupture du contrat de travail intervenue à l'initiative de l'employeur (tel qu'un licenciement).

L'intéressé faisait valoir la fin de son activité professionnelle survenue durant cette période. Toutefois, l'instruction du dossier a révélé les éléments suivants :

• Le salarié avait signé une « convention de rupture d’un commun accord du contrat de travail pour motif économique ».
• Cette rupture s'inscrivait expressément dans le cadre d'un plan de départs volontaires (PDV).

Pour les juges administratifs, la nuance est déterminante. Un départ volontaire, même motivé par des difficultés économiques de l'entreprise et encadré par un accord collectif, procède d'un choix individuel du salarié. Il ne s'agit pas d'une mesure unilatérale imposée par la direction.

La cour a donc jugé que cette rupture ne pouvait pas être qualifiée d'initiative patronale au sens de la doctrine administrative. Faute de remploi effectif et en l'absence de motif dérogatoire valable, la demande de restitution des 22 448 € a été définitivement rejetée.