L’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global constitue un levier d’optimisation fiscale apprécié des investisseurs immobiliers. Toutefois, ce mécanisme repose sur un principe fondamental du droit fiscal : le bien doit être effectivement loué ou destiné à l’être sans interruption volontaire.
Lorsqu'un logement reste inoccupé, les charges afférentes (intérêts d'emprunt, taxe foncière, primes d’assurance, travaux de rénovation) cessent d'être automatiquement déductibles. Une décision récente de la cour administrative d’appel (CAA) de Marseille illustre la rigueur avec laquelle les juges examinent la réalité des démarches entreprises par les bailleurs pour relouer leurs biens.
En vertu de l’article 31 du Code général des impôts, les charges foncières ne viennent en déduction des revenus bruts que si l'immeuble est affecté à la location.
En période d'inoccupation entre deux locataires, la déduction reste admise par tolérance doctrinale, mais à une condition stricte : le propriétaire doit établir qu’il accomplit toutes les diligences nécessaires pour relouer le bien et qu’il ne s’en réserve pas la jouissance.
Si cette condition n'est pas remplie, l'administration fiscale considère que le propriétaire conserve la disposition personnelle du local, ce qui entraîne la réintégration immédiate des charges déduites et la remise en cause des déficits imputés sur le revenu global (dans la limite de 10 700 € par an) ou reportés sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Dans l’arrêt rendu par la cour administrative d’appel de Marseille le 17 septembre 2026 (n° 25MA01290), un investisseur contestait les redressements fiscaux appliqués à plusieurs logements détenus en direct et par le biais de Sociétés Civiles Immobilières (SCI).
Pour justifier la vacance prolongée de ses biens et maintenir la déduction de ses charges, le contribuable avançait trois arguments principaux :
À l'appui de sa contestation, le contribuable a transmis des états des lieux de sortie attestant de l'état dégradé des lieux, ainsi que des devis de travaux d'artisans.
La juridiction administrative a jugé ces pièces insuffisantes. Selon la Cour, la simple présentation de constats de dégradation et de devis non signés ne prouve ni l'impossibilité absolue de remettre les logements sur le marché locatif, ni l’engagement effectif des travaux, et encore moins la mise en œuvre de démarches concrètes de commercialisation.
En matière de contentieux fiscal lié aux revenus fonciers, la charge de la preuve incombe au contribuable. Il ne revient pas à l’administration d’établir que le propriétaire a voulu conserver le logement vide pour convenance personnelle, mais bien au propriétaire de démontrer sa volonté active de louer.
L'inaction ou la lenteur excessive dans la réalisation des travaux de remise en état est régulièrement assimilée par la jurisprudence à une absence d’effort de relocation, privant le propriétaire du droit à déduction.
Pour prévenir tout risque de requalification lors d'un contrôle sur pièces ou d'une vérification de comptabilité d'une SCI, les investisseurs doivent archiver systématiquement des pièces probantes tout au long de la période de vacance.
La réintégration des charges indûment déduites entraîne plusieurs sanctions financières pour le contribuable ou les associés de la SCI :
La gestion d'un bien immobilier vacant impose une traçabilité rigoureuse. Face à une administration fiscale vigilante, l'intention de louer ne suffit pas : seules des démarches continues, étayées par des documents datés et incontestables, garantissent le maintien des déductions fiscales.
